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5 de Abril de 2020

Caso - Atraso da Construtora na entrega de Imóvel.

RR Guimarães Advocacia e Consultoria, Advogado
ano passado

IMAGINE A SEGUINTE SITUAÇÃO HIPOTÉTICA: Você e seu conjugue firmaram com uma Construtora um Contrato de Promessa de Compra e Venda de um imóvel residencial integrante de um Condomínio, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), com promessa de entrega para daqui há 02 (dois) anos. Ocorre que ultrapassado esse prazo, o referido imóvel não foi entregue pela Construtora, ocasião em que a mesma se utilizou do prazo de tolerância previsto no respectivo contrato, todavia apesar disso a construtora não conseguiu honrar seu compromisso dentro do novo prazo estabelecido.

O QUE DIZ O ORDENAMENTO JURÍDICO?

Primeiramente, convém mencionar o artigo 475 do Código Civil (CC) que estabelece:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Em segundo lugar, cabe mencionar o artigo 14, caput do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que estabelece:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 1º O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I - o modo de seu fornecimento;

II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III - a época em que foi fornecido.

No caso sub judice, cabe afirmar que transcorrido o prazo previsto em contrato para a entrega do imóvel, acrescido da tolerância pactuada, sem que o mesmo tenha sido entregue ao adquirente, tal prestação é considerada defeituosa, portanto a construtora responderá, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores, no caso, a imediata devolução das prestações pagas, conforme estabelece a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que afirma:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Assim é o entendimento dos nossos Tribunais Pátrios, conforme julgados a seguir.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DEFEITO NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. APLICAÇÃO DO ART. 14, § 1º, III, DO CDC. RESCISÃO. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E PLEITO DE RETENÇÃO. INDEFERIMENTO. AUTOR NÃO DEU CAUSA Á RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DA APELANTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MEDIDA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - ART. 47 DO CDC. Transcorrido o prazo previsto em contrato para a entrega do imóvel, acrescido de tolerância pactuada, sem que o mesmo tenha sido entregue ao adquirente, incorre em mora a construtora, fato que legitima a condenação da construtora a devolver o valor das prestações pagas, por aplicação do art. 14, § 1º, III, do CDC. MANTIDA A SENTENÇA, NO PONTO. APELAÇÃO IMPROVIDA (Classe: Apelação,Número do Processo: 0543866-27.2016.8.05.0001, Relator (a): José Olegário Monção Caldas, Quarta Câmara Cível, Publicado em: 04/04/2018 )

(TJ-BA - APL: 05438662720168050001, Relator: José Olegário Monção Caldas, Quarta Câmara Cível, Data de Publicação: 04/04/2018)

EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. RESCISÃO DO CONTRATO MOTIVADA PELA INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. NULIDADE DA CLÁUSULA QUE VINCULA O PRAZO DE ENTREGA DO BEM À ASSINATURA DE FINANCIAMENTO COM INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO PELO AUTOR. SÚMULA 543 DO STJ. RECONHECIMENTO DO DANO MORAL. SITUAÇÃO QUE EXTRAPOLA O MERO ABORRECIMENTO. VALOR DA INDENIZAÇÃO FIXADO EM PATAMAR ADEQUADO AO CASO EM REALCE. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. Comprovada a mora na entrega do imóvel e havendo interesse do comprador em rescindir o contrato, deve a construtora devolver todos os valores pagos pelo consumidor. O atraso na entrega de imóvel, quando presentes circunstâncias excepcionais, é situação que extrapola o mero aborrecimento e enseja a condenação da construtora ao pagamento de compensação por danos morais.

(TJ-RN - AC: 20160008012 RN, Relator: Juiz Convocado Eduardo Pinheiro, Data de Julgamento: 20/09/2018, 1ª Câmara Cível)

CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RESPONSABILIDADE DAS RÉS. RESCISÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. RAZOABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1 - Havendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção em virtude do inadimplemento das Rés (promitentes vendedoras), que atrasaram a entrega do bem, o valor pago pela parte Autora (promitente compradora) durante a vigência do contrato deve ser devolvido, retornando as partes ao status quo ante, conforme preleciona o enunciado nº 543 da súmula de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Pronunciada a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, apenas tal importância não será objeto de restituição. 2 - Revelando-se razoável o valor estipulado a título de cláusula penal compensatória, não há que se falar em sua redução. Apelação Cível desprovida.

(TJ-DF 20140111033710 DF 0024595-06.2014.8.07.0001, Relator: ANGELO PASSARELI, Data de Julgamento: 09/08/2017, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 17/08/2017 . Pág.: 326/330)

ANTE O EXPOSTO, VOCÊ PODERÁ REQUERER PERANTE O JUDICIÁRIO, POR MEIO DE UM ADVOGADO DE SUA CONFIANÇA, UMA DETERMINAÇÃO JUDICIAL PARA QUE SEJA RESCINDIDO O RESPECTIVO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM A DEVIDA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, A PRINCÍPIO, ALÉM DISSO CABERÁ TAMBÉM, DIANTE DO CASO CONCRETO, O PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

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